«Где искать доходность?»: недвижимость

«Где искать доходность?»: недвижимость
Разберем рынок недвижимости и способы в нее инвестировать

К началу 2021 году обе составляющие соотношения «Риск/Доходность» претерпели серьезные изменения. Десинхронизация динамики рынков и экономической ситуации создал “дамоклов меч” рыночной коррекции, все активнее напоминает о себе регуляторный риск. Доходности инструментов также стали более волатильными, а долговые инструменты, вместе с уровнем ставок, устремились вниз. Это заставляет смотреть в сторону других инструментов для инвестиций. В этом материале поговорим о недвижимости как объекте инвестиций.

Недвижимость как объект инвестирования

В недвижимость можно инвестировать двумя способами: купить физический объект недвижимости, либо же купить пай инвестиционного фонда, сделанного под недвижимость. Отдельной опцией можно считать покупку иностранного биржевого ПИФа (ETF) на недвижимость.

Доход в первом случае складывается из изменения цены самой недвижимости, а также рентный доход при условии сдачи объекта в аренду. Инвестирование в ПИФы в нашей реальности дает доход только в виде прироста стоимости пая, так как российское законодательство не определяет выплату промежуточного дохода. Западные же ETF помимо роста пая также могут выплачивать дивиденды.

Какие есть опции?

Объект для физического инвестирования в недвижимость можно подобрать, опираясь на широкий спектр вводных: на первичном или вторичном рынке, коммерческое или жилое помещение, в разных городах и районах. Разница в доходности также будет отличаться в силу выбранного типа недвижимости. Самым ёмким и популярным рынком для инвестиций недвижимость граждан можно считать жилую недвижимость в Москве.

Российские фондовые инструменты инвестирования в недвижимость представлены закрытыми паевыми инвестиционными фондами (ЗПИФами). Несмотря на не самую очевидную популярность этих инструментов, по данным портала Investfunds, в России функцинируют 427 ЗПИФов на недвижимость, из которых 135 доступны для неквалифицированных инвесторов… Фонды отличаются по типу формирования доходности (рентные фонды, где доход формируется за счет сдачи недвижимости в аренду, и стоимостные, где стоимость пая пересчитывается с изменением цены объектов), и по типу недвижимости (в основном российские фонды работают с коммерческой недвижимостью). Стоимость пая в этих фондах широко варьируется, но в самых популярных из них минимальный взнос варьируется от 100 до 300 тысяч рублей

Зарубежные паевые фонды в этом плане гораздо демократичнее, и в целом индустрия паевых фондов на Западе дает много форматов инвестирования в недвижимость на фондовом рынке. Среди них можно выделить как фонды, состоящие непосредственно из объектов недвижимости (REIT) и ETF, собирающие акции REITов. Последние — более популярны и интересны с точки зрения диверсификации объектов инвестирования. Известные в мире ETF-провайдеры, такие как Vanguard, Apollo, iShares, предлагают торгуемые на биржах паи с достаточной ликвидностью и адекватной стоимостью пая — до $100. Также, как и в случае с российскими фондами, объекты инвестирования ETF разнообразны по типам недвижимости и дохода, а также по географии. Однако для их приобретения российским инвесторам необходимо получить статус квалифицированного инвестора.

Доходность инвестиций в недвижимость

Доходность реальных объектов недвижимости, являясь самой привлекательной, с точки зрения инвестиций все же является самой гипотетической. Действительно, объект недвижимости при удачной рыночной ситуации (как сейчас, например) может неплохо вырасти в цене. Если объект удастся сдать в аренду, то на него также можно получать дополнительную доходность. В итоге, за счет роста стоимости объекта в течение нескольких лет и наличия рентной доходности, итоговая может получиться вполне достойная.

Однако, если посчитать доходность по биржевым правилам (взяв стоимость средней квартиры на вторичном рынке с ежемесячным изменением цены и арендной платы, на горизонте 1 год), то доходность получается не самой привлекательной.

Сопоставление доходности различных способов инвестирования в недвижимость. Источник: restate.ru, Yahoo.Finance, Investfunds

Российские ЗПИФы демонстрируют очень скромную динамику доходности. За прошедший год, из 135 фондов, доступных для неквалифицированных инвесторов с более чем 5 пайщиками, положительную доходность показали только 15. Из этого количества фондов, доходность варьируется в среднем от 1 до 5%. Например, доходность самого популярного ЗПИФ на недвижимость “Сбербанк — Арендный Бизнес” составила 2,91% (за три года 5,03%).

Зарубежные ETF на недвижимость, учитывая их разницу в базовых активах, в среднем достигают очень неплохих доходностей. Однако в этом году им не удалось обогнать рынок. Если взять самый популярный в мире ETF на недвижимость Vanguard Real Estate Index Fund (тикер VNQ), то в этом году он продемонстрировал отрицательную доходность в -4,68%, что для западных фондов с аллокацией на недвижимость было нормой. Тем не менее, в 2019 году пай фонда дал 28% общей доходности, а средняя доходность за 10 лет составляет 8,66%.

Ограничения и оговорки

При инвестициях в недвижимость существенно стоит оговорить и сопутствующие моменты, которые ограничивают возможности получения прибыли или ее снижают.

При инвестициях в физическую недвижимость таких оговорок действительно много. Главная из них — невозможность быстрой реализации объекта недвижимости или сдачи его в аренду. Особенно это актуально в моменты кризисов на рынке жилья. В случае резкого снижения стоимости жилья, происходит массовая продажа объектов, предназначенных для инвестиций, и попытки “зафиксировать прибыль” могут быть еще более плачевными, чем на фондовом рынке.

Для российских фондовых инструментов на недвижимость, помимо их спорной доходности, вопрос ликвидности также стоит очень остро. Процесс выхода из фонда связан с небыстрым взаимодействием с управляющими, а в ряде случаев также и с уплатой пеней за ранний выход из инвестирования.

Зарубежные ликвидные ETF на недвижимость представляют более адекватный способ инвестировать в недвижимость на фондовом рынке. Однако в каждом отдельном инструменте нужно понимать набор риск-факторов, влияющих на рыночную стоимость актива, и иметь доступ к информации, которую можно интерпретировать для их оценки.

Выводы

Если сравнивать инвестиции в недвижимость с биржевыми инструментами, то они получаются не такими выгодными и очевидно прибыльными. Тем не менее, если рассмотреть недвижимость как долгосрочный объект инвестиций (от 3 лет и выше), то доход получится более значимым, хоть и срок его получения не очень привлекательный.

Поделиться с друзьями:
17:56
716
RSS
Нет комментариев. Ваш будет первым!
Загрузка...

Прямой эфир

Роман 10 дней назад
Что такое партфель ЕК? Можно ссылку?
Платные советы. Стоит ли? Часть 4.
Эдуард 18 дней назад
Здравствуйте. Можете посоветовать по облигации Кас...
Краткий обзор портфелей PRObonds
Алексей 26 дней назад
Добрый день!А что со вторым выпуском ЛизингТрейд, ...
Краткий обзор портфелей PRObonds
Егор 27 дней назад
Против собственника возбудили уголовку за рейдерск...
ОАО «Агрофирма – племзавод «Победа» опубликовало о...
Сашок 1 месяц назад
разумеется нет :)) сальдировать в минус нельзя
PROосновы: сальдирование убытка по операциям с цен...
Евгений 1 месяц назад
Добрый день! А что сегодня произошло, что они так ...
ОАО «Агрофирма – племзавод «Победа» опубликовало о...
Serj Zu 1 месяц назад
10/03/2021 мы выиграли суд с холдингом открытие по...
История дефолтов «Открытие Холдинга»: неудачная ст...
виктор 1 месяц назад
Мне нравиться ваша работа, интересует не потенциал...
Какая доля облигаций перестанет быть доступной нек...
Сечин 2 месяца назад
Алё, а где валюта? Не ФИСС на валюту, а сделки с с...
PROосновы: сальдирование убытка по операциям с цен...
Юрий 2 месяца назад
Тоже хотелось бы узнать, потому что ещё пару месяц...
Получение статуса квалифицированного инвестора: па...
Алексей 2 месяца назад
спасибо!
Фундаментальные риски отраслей ВДО в текущем году
Виталий 3 месяца назад
НК РФ Статья 214.1 п.12Отрицательный финансовый ре...
PROосновы: сальдирование убытка по операциям с цен...
Иван 3 месяца назад
Приведите ссылочку, плиз, на источник этого утверж...
Получение статуса квалифицированного инвестора: па...
Павел 3 месяца назад
Как я понимаю, первые 3 пункты для подавляющего бо...
Получение статуса квалифицированного инвестора: па...
Сергей 3 месяца назад
Уважаемые господа,Прошу Вас дать ссылку на статьи ...
PROосновы: сальдирование убытка по операциям с цен...
Илья Григорьев 3 месяца назад
Цифровой информации в открытом доступе о структуре...
Несоизмеримость амбиций и финансов: банкротство кн...
Саша 3 месяца назад
"… самих книг в продажах составляла не такую ...
Несоизмеримость амбиций и финансов: банкротство кн...
Oleg 3 месяца назад
Ссори, перепутал КМ с ММ:)
Исследование МФК-эмитентов ВДО за 3 квартал 2020 г...
Oleg 3 месяца назад
Вопрос по разделу: «Выручка и её динамика».Пишите:...
Исследование МФК-эмитентов ВДО за 3 квартал 2020 г...
Максим 4 месяца назад
Спасибо. Хороший разбор. 
«Киви Банк» и требования ЦБ: насколько серьезны пр...
Dmitry Manzor 4 месяца назад
Спасибо за интересный кейс! Понаблюдаем
«Киви Банк» и требования ЦБ: насколько серьезны пр...
Андрей 4 месяца назад
Вопрос по части НДФЛ, данные бумаги подпадают ли п...
«Высокодоходные» иностранные еврооблигации на росс...
Андрей Хохрин 5 месяцев назад
возможно, он из ада возвращается в чистилище
«Высокодоходные» иностранные еврооблигации на росс...
Dmitry Manzor 5 месяцев назад
Турция весьма опасна, не зря там курс нац валюты у...
«Высокодоходные» иностранные еврооблигации на росс...
Фокс 6 месяцев назад
Что же, тогда все нажитое в валюту и в чулок. Нако...
Идея запуска «длинного» ИИС: в чем его смысл?